Fórmulas como los PAE no se han aprovechado del todo. Y ya llegamos tarde para dotar de nuevo suelo que no paralice el desarrollo de la ciudad
PAE de la Plaza Mayor, en la antigua pescadería del Maragato, que fue desajudicado al no cumplir el nuevo promotor con sus obligaciones. Lamentablemente sigue el muro que desde hace 19 años invade parte de la Calle Mayor, sin que haya visos de ser retirado. Fotos: GUDiario.
¿Por qué el precio de la vivienda en Guadalajara no deja de escalar y a pesar de ello apenas se construye y la oferta está cada vez más restringida? Eso en cuanto a la vivienda nueva, pero la oferta de alquiler es todavía peor. “Se alquila todo; al precio que sea, porque no hay pisos”, te reconocen en las inmobiliarias. Estamos en una situación de emergencia, aunque no por ello las administraciones toman decisiones “excepcionales”, aunque algunas de ellas están en la Ley del Suelo. De ello trata el siguiente reportaje.
Evolución de la vivienda en alquiler en Guadalajara. Fuente: idealista.comEn 2010, coincidiendo con el apogeo de la crisis inmobiliaria, en la ciudad de Guadalajara se pagaba en vivienda usada 2.360 euros/m2 en el casco histórico, según datos del portal inmobiliario más potente de España, idealista.com. El precio se derrumbó y casi 15 años después, en diciembre de 2024, el precio ha ido escalando hasta los 1.861 euros/m2, sin que sea una promoción especial; y no deja de subir. En cuanto a vivienda nueva, en el casco histórico se está llegando a pagar, ahora, cerca de 2.400 euros/m2.
Evolución de la vivienda en alquiler en el casco antiguo de Guadalajara.Fuente: Idealista.com
Si nos referimos al alquiler la situación es mucho peor, porque la oferta y la demanda está más descompensada: “Se alquila todo; al precio que sea, porque no hay pisos”, te dicen en las inmobiliarias. También referido al casco antiguo, los precios han ido escalando desde 2016, cada vez más, y a noviembre de 2024 se está pagando una media de 10,2 euros/m2 por ese alquiler.
Esta situación en el casco histórico ilustra el panorama en el resto de zonas urbanas de la ciudad, que si bien han alcanzado precios inferiores, no por ello han dejado de subir. La realidad es que en Guadalajara el empleo ha tenido un buen comportamiento en los últimos diez años, sobre todo en el sector de la logística por actuaciones punteras como la Ciudad del Transporte; pero ello ha traído consigo una mayor necesidad de vivienda que no se ha tenido en cuenta. Cada día es más difícil encontrar un alquiler en nuestra ciudad y en toda su área metropolitana, donde también se han disparado los precios de las casas de los pueblos más cercanos a la capital. Por no hablar de localidades de fuerte componente industrial como Azuqueca, Alovera o Cabanillas, que también reciben a inquilinos expulsados por el disparatado mercado de alquiler en Madrid.
Situación de los PAE presentados en Guadalajara. Fuente: Estudio Miguel Ángel Embid.
Los PAE y Guadalajara
La pregunta es por qué si estamos ante una situación de emergencia, no se toman medidas excepcionales o se anima a utilizar más algunas de figuras que sí se han contemplado en nuestra ciudad, como pueden ser los Programas de Actuación Edificadora (PAE). Se trata de una solución en cierto modo revolucionaria; y que a grandes rasgos consiste en lo siguiente: si a los dos años el propietario de un solar urbano no ha solicitado licencia, un tercero puede instar al Ayuntamiento a la declaración de propietario incumplidor de su deber de edificar. Así, el ayuntamiento tramita el expediente y lo comunica al propietario, quien lo puede parar si solicita licencia para edificar. Unos lo han hecho, con lo que los PAE se han paralizado y otros no, por lo que se ha seguido el procedimiento establecido en la Ley, que consiste en que cualquiera puede presentar un proyecto de edificación en ese solar. A cambio de la propiedad, el interesado hace una oferta en aportación por el valor del suelo, lo estudia el ayuntamiento, se hace un convenio urbanístico, se fija cómo se va a construir y cuánto va a costar; y qué parte de ese nuevo edificio se va a dar al propietario del suelo, como aportación.
Precios vivienda usada en casco histórtco,. Fuente:Idealista.
“El objetivo de los PAE no es tanto poner suelo en manos de promotores como que la ciudad se edifique”, subraya el conocido arquitecto alcarreño Miguel Ángel Embid, que ha aportado la asistencia técnica a 12 de los PAE presentados hasta ahora ante el Ayuntamiento de Guadalajara. El primero de ellos fue en 2015, en la plaza Mayor, en el edificio que tenía en sus bajos la pescadería del Maragato y que ha sufrido todas las desgracias posibles. Primero, porque su expediente durmió en un juzgado 5 años hasta que salió la primera sentencia favorable a la actuación, y segundo porque se mantuvo inútilmente casi 19 años una fachada, por exigencia de Cultura y del Ayuntamiento, y que al final se permitió derribar, aunque todavía no han terminado de llevarse sus restos y sigue en pie el cerramiento que invade una parte de la Calle Mayor, con dos cubos de cemento en su interior que fueron utilizados como contrapeso del legendario andamio. ¿Hasta cuándo? Para rematar el carrusel de desgracias, los promotores del PAE tuvieron problemas con la financiación de las obras, por lo que el Ayuntamiento tuvo que proceder a su desajudicación al incumplirse los plazos. Es la misma situación que se ha dado con el PAE de la plaza Moreno 1 y 2, frente a la Diputación. Al ser dos emplazamientos emblemáticos (en las plazas del Ayuntamiento y la Diputación), el golpe a la fama de los PAE ha sido evidente, por lo que podríamos pensar que esta fórmula urbanística ha fracasado en Guadalajara. Pero si analizamos el detalle de la situación de los PAE, gráfico que incluimos en este mismo reportaje, podemos ver que también hay motivos para la esperanza, porque o bien se han construido por el propietario o porque la propiedad ha pasado al promotor y las obras están en distintas fases de ejecución.
Embid no cree que los PAE hayan fracasado, solo que al tratarse de una figura nueva, cuesta acostumbrarse a ellos también: “Y el problema está en que el proceso se puede judicializar, pero el precedente es que el juzgado siempre ha dicho que lleva razón el ayuntamiento cuando tramita la declaración de propietario incumplidor”. “No se puede decir que hayan fracasado, pero sí que no van al ritmo deseado”, añade Embid. “Pero lo que no cabe duda es que todo este proceso ha contribuido a que se muevan esos solares y que al final puedan construirse unas 200 viviendas en el casco antiguo de la ciudad”.
Cien solares sin edificar
La realidad es que en el casco histórico de Guadalajara todavía existen casi un centenar de solares sin edificar, a pesar de que los precios no dejan de escalar, como ya 
Estado actual del solar de la plaza Moreno, que no verá el edificio presentado en el PAE al no haber cumplido con su obligacióin de edificar el nuevo promotor. /GUDiario. hemos visto, y van camino de los 2.000 euros/m2; y más en las promociones especiales. Es por ello que no se entiende esta situación, ya que como reconoce Embid, “lo que está saliendo se vende todo”. Una de las razones es que muchos de esos solares son pequeños y de costosa construcción, por lo que a los promotores no les salen las cuentas, por el encarecimiento galopante de los costes de construcción, pero también que algunos propietarios piden por encima del mercado: “Yo les digo a mis clientes, que si un propietario pide un precio que no es razonable, siempre puede presentar un PAE”, añade Miguel Ángel Embid, quien no duda en señalar un responsable por encima de todos: los bancos. “Las entidades financieras dieron todo el dinero que se les pidió hasta los años del estallido de la burbuja, y luego dijeron que alguien tenía que pagar eso. ¿Y qué ocurrió?. Pues que lo ha pagado el sector de la construcción en general poniendo unas exigencias tan brutales, que es muy difícil promover. Porque te están pidiendo un 50 % de preventas para estudiar tu proyecto”, se lamenta Embid.
Uno de los PAE más ambicioso es este que quiere construir este edificio en el esquinazo entre Plaza de España y calle de Torres. Está en el juzgado por recurso de los propietarios del suelo. Foto: GUDiario.
El arquitecto reconoce los buenos oficios de los servicios urbanísticos del Ayuntamiento de Guadalajara al haber puesto los PAE en marcha, y sobre todo porque es la única capital de Castilla-La Mancha que lo ha hecho, a pesar de ser una ley regional que desarrolla otra estatal: “ No entiendo que una Ley que hace la Junta, luego ni la divulgan, ni la promueven, ni la animan. Da la sensación de que se han arrepentido. Otras capitales de CLM tienen una situación muy parecida a Guadalajara y no hacen nada”.
Un desarrollo urbanísico amenazado
El incremento de los precios de la vivienda, que es nacional y europeo, coincide en Guadalajara con una situación particular, como es el agotamiento del actual Plan de Urbanismo Municipal (POM), con lo que entramos en una necesidad de calificar nuevo suelo para no agravar la situación.
PAE presentado en la plaza de Prim y que también está en el juzgado de lo Contencioso por recurso del propietario incumplidor. GU DiarioHasta ahora, la solución era elaborar un nuevo plan de ordenación municipal, abriendo un largo proceso de participación con los propietarios del suelo y la sociedad en general, mediante la apertura de sucesivos procesos de información pública. Pero lo que en principio era lo más transparente y democrático se ha complicado: “Decía Gerardo Rogell, redactor de nuestra legislación urbanística, que en un plan de ordenación municipal, ahora mismo, se necesitan 45 informes sectoriales y están tardando 14 años, lo que convierte el procedimiento en inviable. Y luego todos tienen que ser favorables”. Por esas razones, la actual corporación municipal no está por la labor de hacer un POM nuevo, sino por calificar suelo mediante un procedimiento que no ha terminado de detallar y que utilizaría un vehículo externo para hacer la propuesta sobre qué suelos habría que recalificar.
En Guadalajara no hay muchos, porque ya hemos llegado con la Ronda Norte hasta Taracena y solo queda el margen derecho de la A-2, desde el Ferial Plaza en dirección a Iriépal. Por ahí, parece que podría ir el desarrollo urbano de la ciudad, en el entorno del Hospital, aunque Miguel Ángel Embid no lo ve tan claro, por posibles encontronazos con Medio Ambiente. “Soy muy pesimista, porque hemos creado un monstruo que solo entiende de medio ambiente, de medio natural y de no hacer nada más, que son nuestros queridos funcionarios de Medio Ambiente. Y con sus criterios va a ser imposible clasificar nuevo suelo en Guadalajara para edificar nuevas viviendas, porque según ellos todos los suelos tienen vocación de permanecer como tal, porque el hombre no tiene derecho a modificar el medio natural. Los políticos crearon el monstruo y recogemos sus frutos”.
“Ahí está el caso de La Aceña, junto a la A-2, cerca de Cabanillas, en el término de Guadalajara, que no nos han permitido urbanizar por supuestas cuestiones ambientales, aunque es un área rodeada de suelo industrial por todos los lados y tiene hecho el acceso a la vía de servicio de la A-2”, razona el arquitecto y urbanista.
Por ello, no tiene claro cómo va a resolver el problema el Ayuntamiento de Guadalajara, aunque sí reclama transparencia “porque nos afecta a todos”.
Embid admite que Guadalajara tiene riesgo de frenar su desarrollo por esa falta de suelo y se desespera al asistir al debate sobre la vivienda entre nuestra clase política. Y sentencia: “Desde la crisis en este país no se ha hecho absolutamente nada en materia de suelo. Y ahora pretenden unos y otros poner esto en marcha en dos años. Una porra. Te va a costar 20 años y eso, si lo sabes hacer bien. Nuestros hijos se van a tener que mentalizar a vivir de alquiler y que el 35% o el 40% de su sueldo sea para pagar ese alquiler. Porque difícilmente van a poder comprar. En este asunto nadie tiene ni puñetera idea”.
Actuaciones Urbanizadoras en Suelo Rústico de Reserva
¿No hay solución entonces?, le pregunto. Me responde que es muy pesimista, “porque esta sociedad funciona sin pies ni cabeza” y en Guadalajara en particular se han visto demasiados fiascos. Pero sí es favorable a adoptar fórmulas de emergencia, como es el caso de una figura que está en la Ley del suelo, las Actuaciones Urbanizadoras en Suelo Rústico de Reserva. Se quedaron fuera del POM, pero se podrían hacer en caso de que fuera necesario. ¿Y que más necesidad que la actual? Así, se podrían sacar 3.000 o 4.000 viviendas en Guadalajara y tramitarse al margen del plan.” Se podría hacer si hubiera voluntad. Algunos dicen que esto no va con la filosofía de los planes de ordenación, pero ya vemos adonde nos han llevado la actual situación, a un POM agotado y que constriñe el desarrollo de la ciudad”, aclara Embid.
El problema es que actuaciones de este calibre solo las pueden acometer fondos o bancos, y los fondos no están para estas cosas, sino para comprar y vender inmuebles, y los bancos “tampoco quieren, ni lo entienden, ni se molestan en estudiarlo”, se lamenta Embid.
Así que el panorama no pinta bien. Pero esto es lo que hay: mucho ruido y pocas nueces.
