Aunque nacido en Madrid, el economista Alberto Quemada siempre ha estado vinculado profesionalmente a Guadalajara y no solo en su calidad de alto ejecutivo del sector inmobiliario, sino por su trabajo con el deporte alcarreño como integrante del equipo directivo del Balonmano Guadalajara, nuestro representante deportivo de mayor categoría. Prestó servicios profesionales en inmobiliarias como Quabit y Hábitat, y como empresario supo también de los reveses de la promoción inmobiliaria desde Realitas Grupo Inmobiliario, que hasta la explosión de la burbuja financiera formó parte de los años del boom inmobiliario en Guadalajara en la década de vino y rosas. Ahora, es el máximo responsable de LandCo, la filial de suelos del Banco de Santander y que es la segunda mayor empresa de suelos en España, tras la pública Sareb, el conocido como “banco malo”. Del éxito de su gestión, anotar que cuando llegó tenía 14.000 suelos para vender y ha colocado unos 4.000 en cinco años, a base de poner en órbita 450 juntas de compensación. En su gestión está hacer magia con unos suelos que tienen un valor bruto de 4.800 millones, aunque con un valor real en torno a 2.000 millones.

El Confidencial que dirige Nacho Cardero, ese gran periodista alcarreño, nieto de periodista, ha publicado recientemente una muy interesante entrevista con Alberto Quemada, que merece ser subrayada porque da muchas claves sobre dónde va el sector del suelo en España, tan importante en una ciudad como Guadalajara que se está quedando sin suelo urbano calificado a pasos agigantados.    

La primera pregunta que todos nos hacemos es si estamos ante otro rallye desbocado de la vivienda en España (sin contar la vivienda de alquiler, que en nuestra ciudad está cada vez más disparada) y en este sentido, Quemada resalta lo obvio, que la vivienda está subiendo mucho en España, y un pronóstico: que va a seguir subiendo, porque hay un desequilibrio enorme entre la oferta y la demanda. Y en este sentido pone el dedo en la llaga al advertir que “no somos capaces de construir más de 90.000 viviendas al año; sin embargo, la demanda para la creación de nuevos hogares es de 200.000 o 300.000, con lo cual, pronostico que en los próximos cinco años la demanda de viviendas va a seguir creciendo y, desgraciadamente, los promotores no vamos a poder satisfacerlas”. ¿Qué hacer ante un reto que derivará en un problema social, que nos puede llevar a años de inestabilidad y que favorecerá el descrédito de nuestra democracia entre los más jóvenes al fracasar en la solución de uno de los asuntos capitales, como es disponer de una vivienda? Quemada pone el acento más bien en lo que no hay que hacer, refiriéndose a medidas que se están tomando en la “dirección equivocada”, porque si intentas fortalecer la demanda, el desequilibrio será aún mayor. Y pone este ejemplo: “Si das subvenciones a los jóvenes para comprar casas, lo único que haces es que la diferencia entre la oferta y la demanda sea mayor y, al final, esa subvención se traslada al precio”. Por tanto, nuestro experto advierte que no se construirán más de 90.000 viviendas en España, por muchas ayudas que se otorguen a los compradores; la única solución que ahora se maneja. Quemada aboga por un cambio del foco, es decir, por sustituir las ayudas del comprador al promotor, porque de mantener el sistema actual, el estado puede contribuir con vivienda social, pero no puede ser el gran promotor de 50.000 viviendas al año; porque falta suelo finalista en las zonas con demanda. Y segundo, y más grave de solucionar, no existe financiación para promotores. “Actualmente, solo hay seis bancos que ofrecen crédito promotor para construir viviendas” y solo hay crédito para unas 50.000 casas al año, por lo que demanda al Estado tome medidas para facilitar esta financiación, ya que las necesidades actuales están en 150.000 viviendas al año, generando así un déficit de 100.000 casas al año; de lo contario, el precio seguirá subiendo, insiste. Un tercer problema que afecta a la vivienda en España es que cada vez el sector de la construcción está más constreñido, porque no hay profesionales, y ahí es donde las administraciones pueden intervenir mediante la formación profesional, para nativos e inmigrantes.

Con este escenario tan poco propicio, Quemada nos advierte que cada vez hay menos promotores y que los grandes están desapareciendo. Y así sucede, como ha pasado en nuestra capital, que incluso cuando la administración, en este caso el Ayuntamiento, ha puesto suelo en el mercado para vivienda social, no se ha encontrado con promotores interesados y el proyecto ha fracasado.

Así las cosas, los altos costes de urbanización suponen un muro para los promotores, hasta el punto de que Quemada avisa: “Urbanizar un desarrollo nuevo cuesta alrededor de 150 euros m2. Esto significa que en todos los lugares donde el valor de la vivienda sea inferior a 1.800 euros por metro, no se va a volver a urbanizar porque los números no salen”. Nuestro experto responsabiliza de ello a una legislación de los años 90, que decidió que el promotor de un ámbito nuevo tiene que asumir todos los gastos de infraestructura, que debería ser responsabilidad del ayuntamiento, y la red eléctrica, que debería corresponder a las empresas suministradoras.

Esta última reflexión es particularmente interesante en una ciudad como Guadalajara, porque le ha llegado el momento de calificar nuevo suelo urbanizable, una vez que los desarrollos que se iniciaron con Aguas Vivas se están agotando y las casas han llegado hasta el perímetro de la Ronda Norte. Por tanto, es necesario dotar al municipio de mayor suelo urbano y lo que antes se habilitaba mediante un nuevo Plan de Urbanismo, ahora se prefiere recurrir a las modificaciones urbanísticas, como ya adelantaba la alcaldesa Ana Guarinos en una reciente entrevista con este digital. Un nuevo POM municipal tiene sus ventajas, especialmente en cuanto a la participación de la sociedad en la elaboración del mismo, pero también es un dogal para el desarrollo porque lleva consigo una montaña de burocracia y un riesgo de inseguridad jurídica, amén de la paralización de nuevas licencias mientras se tramita que una ciudad como Guadalajara no se podría permitir. Quemada pronostica que en el 70-80% de las provincias no se va a volver a urbanizar, “porque los números no salen si no cambiamos”.  Personalmente doy por hecho, que este parón no se va a dar ni en Guadalajara ni en las principales localidades del Corredor, fundamentalmente por las sinergias de su vecindad con Madrid, que es lo que siempre nos salva. Aunque en el caso de la capital, habrá que proveer ese suelo mediante la recalificación de suelos rústicos en urbanos, y teniendo en cuenta las barreras naturales de Guadalajara, es obvio que este va a salir de los terrenos ahora rústicos que hay entre el Ferial Plaza y la pedanía de Iriépal, que sería la nueva zona de expansión; y ya parece que hay movimientos al respecto. Hace años que Alcalá de Henares saltó la A-2 hacia nuevos desarrollos que creó en lo que hoy es conocido como Los Espartales, demostrando una agilidad e impulso del que Guadalajara ha carecido tras la crisis financiera; y ahora nos toca a nosotros decidir qué ciudad queremos para lo que queda de siglo.

Esto es lo que hay. Sin lugar a dudas, la tarea más apasionante que puede tener un ayuntamiento, aunque a priori vista menos en estos tiempos de políticas cortoplacistas, de la subvención y el populismo de luces cortas.